Функции технического заказчика сро. Нужен ли допуск СРО для заказчика-застройщика

Градостроительные нормы постоянно меняются, что порождает ряд сложностей в их применении. Дискуссионными остаются вопросы, должны ли технический заказчик и застройщик иметь допуск СРО, и в каких случаях он не требуется. Практика показывает, что нередко его отсутствие влечет за собой штрафные санкции по ст. 9.5.1 КоАП.

Нужно ли вступать в СРО техническому заказчику

Это юридическая организация, взаимодействующая с генеральным подрядчиком от имени застройщика. Несмотря на то, что тех. заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, в закон внесены прямые указания, обязывающие быть членом саморегулируемой организации.

Нужен ли допуск СРО заказчику строительства (заказчику-застройщику)

В практической деятельности возникает, как минимум, несколько ситуаций, когда организатору строительства требуется разрешение на проведение определенных видов работ.

1. Согласно ГрК (ст.48) проектная документация (ПД) может разрабатываться самостоятельно застройщиком, либо с привлечением третьей стороны по договору с ним или с техническим заказчиком. До 1 июля 2017 года, организация, выполняющая подготовку ПД, должна была иметь допуск в отношении работ, предусмотренных Приказом № 624. После этой даты разрабатывать ПД имеют право только застройщики, являющиеся членами СРО в сфере архитектурно-строительного проектирования, и в отношении любых объектов.
2. Все виды работ, внесенные в список влияющих на безопасность ОКС, можно выполнять исключительно при наличии допуска. Фактически их производит генеральный подрядчик, и, исходя из буквального толкования закона, именно он должен отвечать за его нарушение по ст. 9.5.1 КоАП. Однако если заказчик строительства самостоятельно заключает договоры со строительными подрядчиками, он должен иметь разрешение на осуществление функций генподрядчика.
3. Функция строительного контроля вменена субъекту, осуществляющему строительство. На основании договора, эта обязанность может передаваться третьим лицам. Распространено мнение, что застройщик не обязан вступать в СРО, поскольку п.32 Перечня № 624 включает указание только на привлекаемые им для этой цели организации. В ГрК отсутствуют уточнения по этому вопросу.

Судебная практика свидетельствует о том, что на организацию, самостоятельно осуществляющую строительный контроль без разрешительного документа налагаются штрафные санкции. Существует несколько определений ВАС по этому вопросу, где позиция определена следующим образом. Отсутствие в п.32 указания на застройщика не лишает его права проводить строительный контроль, а, следовательно, не освобождает от необходимости вступления в СРО .

Поправки, вступившие в действие с 2017 года, существенно изменили круг компаний, имеющих право осуществлять работы в сфере капитального строительства и границы их ответственности. Как, застройщики, осуществляющие отдельные виды работ самостоятельно, и проводящие строительные контроль, так и техзаказчики, обязаны выполнять нормы Градостроительного кодекса.

Друзья и коллеги!
Как выясняется вопрос не так прост, как показалось на первый взгляд.
Одной из презюмируемых целей реформы СРО в области строительства и проектирования было отделения Застройщика (хозяина денег и земли или просто предпринимателя) от компаний, осуществляющих работы, необходимые для получения результата (генподрядчик, проектировщик, изыскатель)
Однако все оказалось не так однозначно.
Вчера, 21.06.17 года, то есть за 10 дней до наступления часа Х (вступления в силу изменений) сайт ЕРЗ (единый реестр застройщиков) опубликовал 2 статьи лейтмотив которых: застройщик, который выполняет функции технического заказчика (заключает договоры: генподряд, проектирование и изыскания) должен САМ быть членом всех 3 профильных СРО.
Анализ норм Градостроительного кодекса РФ говорит о том, что "ошибка" закралась в понятийный аппарат.
Статья 1 Градкодекса обязала техзаказчика быть членом профильных СРО, а иные статьи того же документа говорят о такой обязанности только для тех компаний, которые сами выполняют эти работы. (ст.ст. 47ч3.3, 48ч5, 52ч3.1)
Коллизия...
Учитывая возможные "административные" последствия отсутствия членства в СРО (хотя в первую очередь это каснется участников торгов по 44 ФЗ) вопрос становится вовсе не праздным.
Что думаете, коллеги?

Ниже текст публикации на сайте ЕРЗ"Новые требования к застройщикам и другим организациям, которые будут осуществлять функции технического заказчика с 1 июля 2017 года

Согласно п. 22 ст. 1 Кодекса функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1 ст. 47, ч. 4.1 ст. 48, ч. 2.2 ст. 52 Кодекса.

Таким образом, с 1 июля 2017 года застройщики или привлеченные ими организации, осуществляющие функции технического заказчика, должны являться членами одновременно трех СРО: изыскательской, проектной и строительной. Исключение сделано только для организаций бюджетной сферы, а также государственных компаний и корпораций, которые могут не вступать в СРО при выполнении как подрядных работ, так и при осуществлении функций технического заказчика в интересах государства.

Поскольку остальным организациям придется платить немалые взносы одновременно в три СРО, то логично предположить, что застройщику с 1 июля 2017 года будет не так просто найти технического заказчика, соответствующего новым требованиям законодательства. Стоимость услуг технического заказчика также может возрасти с учетом заложенных в нее расходов на дополнительные взносы в СРО.

Застройщик, который решит осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, также будет вынужден вступать в три СРО. При этом размер взносов в СРО для застройщика (технического заказчика) согласно общим требованиям закона будет определяться исходя из стоимости заключенных им договоров подряда, в том числе строительного, а не согласно стоимости выполнения функций технического заказчика.

Частями 10 - 13 статьи 55.16 Кодекса установлены минимальные размеры взносов в компенсационные фонды соответствующих СРО.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда строительной СРО составляет:

1) 100 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 60 млн. руб. (0,16%);

2) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 500 млн. руб. (0,1%);

3) 1,5 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 3 млрд. руб. (0,05%);

4) 2 млн. руб., если стоимость по одному договору не более 10 млрд. руб. (0,02%);

5) 5 млн. рублей, если стоимость по одному договору от 10 млрд. рублей.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств строительной СРО составляет:

1) 200 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 60 млн. руб. (0,33%);

2) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 500 млн. руб. (0,5%);

3) 4,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 3 млрд. руб. (0,15%);

4) 7 млн. руб., если стоимость по договорам не более 10 млрд. руб. (0,07%);

5) 25 млн. рублей, если стоимость по договорам от 10 млрд. рублей.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд возмещения вреда проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 50 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 25 млн. руб. (0,2%);

2) 150 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 50 млн. руб. (0,3%);

3) 500 тыс. руб., если стоимость по одному договору не более 300 млн. руб. (0,16%);

4) 1 млн. руб., если стоимость по одному договору от 300 млн. руб.

Минимальный размер взносов в компенсационный фонд договорных обязательств проектной или изыскательской СРО составляет:

1) 150 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 25 млн. руб. (0,6%);

2) 350 тыс. руб., если стоимость по договорам не более 50 млн. руб. (0,7%);

3) 2,5 млн. руб., если стоимость по договорам не более 300 млн. руб. (0,8%);

4) 3,5 млн. руб., если стоимость по договорам от 300 млн. руб.

Анализ указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что несмотря на все разговоры про снижение нагрузки на бизнес с 1 июля 2017 года организации члены СРО должны будут платить взносы в СРО в большем размере , а застройщик (технический заказчик) - сразу в три саморегулируемые организации одновременно.

В отличие от взносов в компенсационные фонды размер членских взносов в СРО законом не устанавливается, а значит, его размер будет устанавливать саморегулируемая организация по своему усмотрению, да еще будучи монополистом в своем регионе . Такой подход представляется в корне неверным с учетом установленного законом обязательного членства в СРО. Это все равно, что разрешить страховым компаниям самостоятельно определять тарифы в области ОСАГО.

Кроме того, не совсем понятно, какие функции, влияющие на безопасность, осуществляет застройщик (технический заказчик) в области изысканий и проектирования, что он должен вступать в СРО наравне с проектировщиками и изыскателями. Согласно статье 49 Кодекса результаты инженерных изысканий и проектная документации, подготовленные на основании задания застройщика, подлежат обязательной экспертизе, без положительного заключения которой застройщик не вправе утвердить проект.

Функция застройщика (технического заказчика) по осуществлению строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта согласно статье 53 Кодекса может быть возложена в полном объеме на привлеченные сторонние организации (включая индивидуальных предпринимателей). До 1 июля 2017 года такие организации должны были являться членами только строительных СРО в отношении соответствующего вида работ. Однако с 1 июля 2017 года указанные организации попадают под норму п. 22 ст. 1 Кодекса, которая не устанавливает исключения из общего правила о членстве одновременно в трех СРО для организаций, выполняющих только часть функций технического заказчика.

В отличие от подрядных строительных организаций на застройщика (технического заказчика) не распространяется положение ч. 2.1 ст. 52 Кодекса, которое позволяет подрядчику не являться членом строительной СРО при стоимости заключенного договора строительного подряда не более 3 млн. рублей.

Исключение из общего для всех организаций требования об обязательном членстве в СРО сделано только для случаев строительства, реконструкции, капитального ремонта следующих объектов (ч. 2.1 ст. 52 Кодекса):

индивидуальный жилой дом;объект на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;строения и сооружения вспомогательного использования, а также киоски, навесы и другие объекты, которые не относятся к объектам капитального строительства.

Не трудно заметить, что в этой части закон о реформе СРО создает дополнительные обременения для участников строительства. Еще в 2008 году при подготовке первой редакции Перечня видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, нам удалось прописать принципиальное положение в ведомственном приказе Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. № 274. В нем было установлено, что без членства в СРО могут выполняться любые работы (изыскательные, проектные, строительные) на объектах, которые не подлежат государственному строительному надзору (включая жилые дома не более 3 этажей, производственные объекты не более 2 этажей), а также аналогичные работы в отношении объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство (включая капитальный ремонт с 2011 года).

Также нам удалось не допустить на том этапе затягивания в систему саморегулирования застройщиков (технических заказчиков), хотя и в 2008 году были желающие получить в СРО дополнительных плательщиков взносов. Но даже тогда никому не приходило в голову заставить застройщиков (технических заказчиков) вступать в три СРО одновременно, как это сделали разработчики Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ.

Николай Малышев,
Генеральный директор Общероссийского общественного фонда
"Центр Качества Строительства"

Перепост текста с сайта ЕРЗ

https://erzrf.ru/publikacii/voprosy-i-otvety-dlya

Обязательно ли оформлять саморегулируемый допуск на имя застройщика или заказчика работ в строительстве, изысканиях или проектировании? Данный вопрос (равно как и «Как проводится регистрация ООО ?») сегодня является одним из наиболее часто задаваемых сотрудникам компании «Регистрация фирм». Связано это в первую очередь с высокими темпами обновления законодательства, при котором бизнесмены часто не успевают отслеживать нормативные изменения. Кроме того, чтобы понять каждое введенное новшество в таких сферах, как СРО , регистрация ооо , необходима некоторая юридическая подкованность, а иногда и соответствующий опыт.

В связи с этим сотрудники компании «Регистрация фирм» тел. 89210221849, работающего в тандеме с надежными саморегулируемыми организациями в г. Великий Новгород, подготовили для вас несколько советов на тему: нужен ли допуск сро застройщику или заказчику работ, если он привлекает к работам генерального подрядчика».

К примеру, в строительстве участвуют три стороны, каждая из которых несет непосредственную ответственность (за некачественное исполнение условий договора) перед вышестоящей организацией:

1. Заказчик (застройщик)
2. Генподрядчик.
3. Подрядчик/субподрядчик.

Генподрядчику в данном случае обязательно требуется допуск сро на генподряд (то есть на организацию работ) в соответствии с 624 Приказом Минрегиона. Субподрядчику потребуются допуски на все саморегулируемые работы, которые он будет выполнять.

Какой же допуск СРО необходим заказчику?

Заказчику, фактически являющемуся застройщиком, следует оформлять допуск СРО на группу работ по контролю и надзору за ведением работ, их качеством и сроками. Ведь именно застройщик вправе проверять использование на площадке стройматериалов высокого качества, никак не влияя при этом на деятельность подрядчика.

Допустим, заказчик не имеет членства в строительной СРО , и подписывает договор с генподрядчиком, у которого есть допуск по организации строительства. В таком случае заказчик вправе доверить генподрядчику осуществление работ. Тем не менее выполнять строительный контроль заказчику все же придется. И тут у него есть выбор:

• получить допуск в саморегулируемой организации;
• подписать соглашение о проведении контроля и надзора за стройкой с фирмой, у которой данный допуск имеется.

Более подробно узнать, как проходит оформление свидетельств в любой СРО, регистрация ООО вы можете у опытных специалистов компании «Регистрация фирм».

Допуск СРО должен иметь любой генеральный подрядчик, занятый в сфере выполнения строительных работ, так как именно он является ответственным лицом перед застройщиком за качество исполненных субподрядчиком работ. Эти сведения прописаны в ст. 706 п. 3 ГрК РФ и относятся к договорам, заключенным в сфере ремонта, строительства и реконструкционных работ. В приказе №624 также прописан полный перечень работ, которые требуют обязательного наличия допуска СРО.

Необходимость

После тщательного изучения Градостроительного кодекса РФ, специалисты сделали вывод: для осуществления контроля качества на строительном объекте, технический заказчик в обязательном порядке должен иметь допуск СРО. При отсутствии допуска с функцией заказчика, данную функцию будет выполнить невозможно, а значит, невозможна и деятельность компании. Разновидности работ, на которые необходим допуск, подробно изложены в приказе № 624.

Различные участники процесса могут проводить строительный контроль. На каждого из них возлагаются свои задачи и набор мероприятий по соответствию строительного объекта нормативной и проектной документации.

Строительный контроль может проводить:

• подрядчик. В его задачи входит:

1. проверка поступающих на объект материалов, оснащения;
2. контроль условий обработки и хранения ресурсов;
3. проверка правильности выполнения технологических процессов.

Задачи, связанные с приемо-сдаточными мероприятиями решаются вместе с заказчиком. К ним относятся:

1. освидетельствование отдельных работ;
2. проверка соответствия законченного объекта;
3. приемка отдельных этапов строительства.

• Застройщик. В его задачи входит осуществление периодического контроля подрядчика. Также подрядчик осуществляет:

1. проверку сроков и объема работ;
2. ведет документацию по контролю, оценке, срокам проверки тех. процессов,
3. выполняет приемку отдельных видов работ;
4. проверку соответствия нормативной и проектной документации.

• Заказчик. Строительный контроль заказчика включает в себя те же задачи, что и для застройщика, однако, на данном этапе осуществляется более детальная проверка;
• Проектировщик. В его задачи входит проведение авторского надзора за процессом строительства. Наличие контроля зависит от желания застройщика или заказчика. Проектировщик выполняет следующие действия:

1. оценивает соответствие объекта проектным решениям;
2. контролирует соблюдение технологий производства работ;
3. применения материалов и конструкций;
4. выполняет контроль от имени заказчика и застройщика.

• Надзорная организация, специализирующаяся на проведении строительного контроля. Действует от имени заказчика и застройщика, привлекается в случае невозможности заказчика решать задачи строительного контроля на профессиональном уровне.

Если проектная компания выполняет работы, включенные в Перечень, утвержденный Приказом Министерства регионального развития, свидетельство о допуске на проведение работ необходимо получить в обязательном порядке. Игнорирование данного правила может привести к нарушению безопасности, что повлечет за собой административные взыскания, а в особо тяжелых случаях – уголовную ответственность.

Данный перечень содержит наименования проектных работ, работ, связанных с реконструкцией и капитальным ремонтом. Для того, чтобы начать их осуществлять, нужно вступить в саморегулируемое партнерство и получить соответствующее свидетельство – допуск на проведение работ. Допуск является бессрочным.

Получение допуска

Допуски СРО выдаются только ее участникам и прежде, чем получить разрешение, компания, занимающаяся строительством, должна вступить в выбранное СРО. Сделать это можно как своими силами, так и с помощью посредников, которые помогут подготовить в кратчайшие сроки всю необходимую документацию и оформить допуск.

Перед тем, как выбрать саморегулируемую организацию в вашем регионе, необходимо:

Большинство документов, которые нужны для оформления допуска СРО – это несложные анкеты и заявления, в которые вносится информация о предприятии, видах проводимых работ, квалификации персонала, страховании.

После того, как нужный пакет уже собран, его следует отправить в СРО на проверку. В случае успешного прохождения данной процедуры осуществляется оплата необходимых взносов, а компания может оформить допуск.

Изучая закон № 372-ФЗ, который существенно меняет всю систему саморегулируемых организаций в строительстве, столкнулся с вопросом, на который (рад буду ошибиться) сегодня нет правильного ответа. А ответ нужен — слишком много на него завязано рисков, денег и действий.

В реализации проекта строительства какой-нибудь недвижимости участвуют, как правило:
1. Застройщик;
2. Технический заказчик;
3. Строительный контролер (условное название; лицо, осуществляющее стройконтроль в порядке статьи 53 ГрК);
4. Генеральный проектировщик;
5. Проектировщик(и);
6. Генеральный подрядчик;
7. Подрядчик(и)
8. Субподрядчик(и)
В сжатом виде их функции и необходимость нахождения в СРО приведены на X-mind-карте:

Ссылка на полное изображение на гугл-диске.

Как видно, если от участника требуются профессиональные познания в строительстве, то ему необходимо состоять в СРО.

Все подрядчики, включая проектировщиков и изыскателей, должны иметь свидетельства о допуске.

«Генералы», сами ничего не строящие и не рисующие, но организующие процесс, должны иметь СРО в силу пунктов 13 и 33 приказа № 624.

«Строительные контролеры» тоже состоят в саморегулируемой организации, поскольку их компетенции предполагают профессионализм, и кроме того существует пункт 32 Приказа 624, обязывающий их туда вступить.

Застройщику совершенно очевидно никаких свидетельств от СРО не требуется (я всегда говорю, что идеальный застройщик — такой же лопух, как потребитель. Дело застройщика — дать денег и землю, и идти курить. Не более того).

С техническим заказчиком сложнее. Его функции, условно говоря, тоже можно считать сугубо «застройщицкими», «потребительскими», не выходящими за рамки «дал денег, пошел курить, жду результат, ребятки». Вот они, эти функции:

1. заключение договоров с подрядчиками;
2. подготовка заданий на выполнение работ (это можно было бы расценивать как профессиональную функцию техзаказчика, если бы ТЗ не делались самими подрядчиками и роль застройщика/техзаказчика не сводилась бы лишь к утверждению этих ТЗ);
3. предоставление подрядчикам исходной документации и давальческих материалов;
4. утверждение проектной документации;
5. подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
6. иные функции (какие, кроме строительного контроля, который выделен в отдельную позицию?)

Вывод о том, что технический заказчик выполняет исключительно представительские функции, следует:
— и из закона (пункт 22 статьи 1Градостроительного кодекса : технический заказчик действует от имени застройщика; застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно);
— и из судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, пункт 22: «...в целях применения положений главы 21 (Налогового) Кодекса технического заказчика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ»; Постановления 15-го ААС по делу N А32-9696/2013, ФАС МО по делу N А40-124446/12-129-930: технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика).

Таким образом технический заказчик — лишь некая «чуть более опытная» рука застройщика, самостоятельного значения не имеющая, профессиональных функций в строительстве не осуществляющая, и посему в СРО не состоящая.

Что же делает Закон 372-ФЗ?
Он, оставляя неизменными роль и функции технического заказчика, зачем-то вменяет ему в обязанность вступить во все СРО сразу:
"Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства... (пункт 22 статьи 1 ГрК в новой редакции).

То есть, если после 1 июля 2017 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).

Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть. Пойду и сам заключу договоры с проектировщиками и с подрядчиками. Мне же для этого СРО не нужно?
Не факт, отвечает застройщику штатный юрист. Ведь в законе написано: функции техзаказчика могут осуществляться только членом СРО. Поэтому прежде чем подписать договоры на проект и на стройку, иди, застройщик, и сам вступи во все СРО сразу, внеси взносы, найми специалистов и так далее.

Таким образом, у застройщика остается только три выхода:
— либо нанять (или вырастить) техзаказчика, имеющего членство в обеих СРО — сколько сегодня таких техзаказчиков и сколько они стоят?
— либо вступить во все эти СРО самому только для того, чтобы иметь законную возможность подписывать договоры генподряда и генпроектирования.
— либо плюнуть, нанять специалистов и проектировать и строить самостоятельно.

Какой из этих вариантов оптимальнее — надо считать, но любой из них, на мой взгляд, избыточен. Зачем техническому заказчику навязали ненужное членство в СРО и почему на худой конец не оставили в Градостроительном кодексе исключение о том, что застройщик может сам выполнять функции технического заказчика, не вступая в СРО — загадка.

Прошу мнений — есть ли у застройщика законные варианты строить без технического заказчика, заключая договоры напрямую с подрядчиками, не вступая при этом в СРО?